양도소득세 계산방법 총정리 | 계산기 링크 · 다주택자 주의사항 · 5/9 이후 변경사항까지 한눈에!
집 팔기 전 꼭 알아야 할 양도소득세 완전 가이드.
계산공식부터 세율표, 국세청 계산기 바로가기, 2026년 5월 9일 이후 다주택자 중과 복원까지 팩트만 정리했습니다.
📚 양도소득세란? 기본 개념 정리
양도소득세(양도세)는 부동산·주식 등 자산을 팔아 발생한 양도차익(이익)에 부과하는 세금입니다. 10억 원에 산 아파트를 13억 원에 팔았다면, 3억 원의 차익에 세금이 붙습니다. 차익이 없으면 세금도 없습니다. 취득가액과 동일하거나 낮게 팔면 양도세 0원입니다.
양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제(연 250만원)
납부세액 = 과세표준 × 세율 - 감면세액
취득세, 법무사비, 부동산 중개수수료(취득·양도 시 각각), 발코니 확장비, 샤시 설치비 등 실제 지출하고 영수증이 있는 비용은 모두 필요경비로 공제받을 수 있습니다. 영수증을 꼭 보관하세요.
📋 양도소득세 세율표 (2025년 기준)
| 과세표준 | 기본세율 | 2주택 중과 | 3주택 이상 중과 |
|---|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 26% | 36% |
| 1,400만~5,000만원 | 15% | 35% | 45% |
| 5,000만~8,800만원 | 24% | 44% | 54% |
| 8,800만~1.5억원 | 35% | 55% | 65% |
| 1.5억~3억원 | 38% | 58% | 68% |
| 3억~5억원 | 40% | 60% | 70% |
| 5억~10억원 | 42% | 62% | 72% |
| 10억원 초과 | 45% | 65% | 75% |
- 보유기간 1년 미만 양도: 70% (주택·입주권·분양권)
- 보유기간 1년 이상 2년 미만 양도: 60% (주택·입주권·분양권)
- 비사업용 토지: 기본세율 + 10%P 추가
- 미등기 양도: 70% 단일세율 적용
🚨 2026년 5월 9일 이후 변경사항 (필독)
현재는 2026년 5월 9일까지 재연장된 상태이나, 언제 종료될지 반드시 확인하세요.
당초 2025년 5월 9일 종료 예정이었던 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일까지 1년 추가 연장되었습니다. 조정대상지역 내 보유기간 2년 이상 주택을 이 기간 내 양도하면 기본세율(6~45%)만 적용됩니다. 단, 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결한 경우에는 계약일로부터 4개월(신규 조정지역은 6개월) 내 양도 시 중과 유예 혜택을 받을 수 있습니다.
유예 종료 후 조정대상지역(현재: 서울 전역, 과천·성남·하남·광명 등 경기 12곳) 내 다주택자가 주택을 양도하면, 2주택자는 기본세율 +20%P, 3주택 이상은 +30%P 중과세율이 적용됩니다. 세 부담이 유예 기간 대비 2~3배 늘어날 수 있어, 규제지역 다주택자는 2026년 5월 9일 이전 매도 여부를 반드시 검토해야 합니다.
전용면적 60㎡ 이하, 취득가액 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하 소형신축주택을 2027년 12월 31일까지 준공·취득하면 양도세 중과 대상 주택 수에서 제외됩니다. 준공후 미분양주택(85㎡ 이하, 비수도권 6억원 이하)도 동일 특례 적용.
종전 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역이더라도, 종전 주택 양도 기한이 신규 주택 취득일로부터 기존 2년 이내 → 3년 이내로 완화된 규정이 계속 적용됩니다.
🔧 양도소득세 계산방법 5단계
-
1양도차익 계산 양도가액(실제 판 금액) - 취득가액(실제 산 금액) - 필요경비(중개수수료, 취득세, 자본적 지출 등)
-
2장기보유특별공제 적용 토지·건물은 3년 이상 보유 시 공제 적용. 1세대 1주택은 보유기간·거주기간 합산 최대 80% 공제. 다주택 중과 시 장기보유특별공제 미적용.
-
3기본공제 차감 연간 양도소득 기본공제 250만원 차감 (자산 종류별 각각 적용 아님, 연간 합산 250만원)
-
4세율 적용 → 산출세액 계산 과세표준에 해당 세율 곱하기. 1주택자 비과세 여부, 단기보유 중과, 다주택 중과 여부 먼저 확인 필수.
-
5감면세액 차감 후 최종 납부세액 확정 각종 세액공제·감면을 차감해 최종 납부세액 확정. 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 내 예정신고·납부.
⚠️ 다주택자 주의사항 총정리
- 조정대상지역 내 주택을 양도 시, 보유기간 2년 미만이면 유예와 무관하게 60~70% 단기 중과세율 적용
- 2026년 5월 9일 이후 중과 복원 가능성 대비 매도 타이밍 사전 계획 필요
- 중과 적용 시 장기보유특별공제 배제 — 보유 기간이 길어도 공제 혜택 없음
- 혼인으로 인한 1세대 2주택 특례 활용 가능 (혼인 후 일정 기간 내 1주택 처분 시 비과세)
- 장기임대주택·상속주택·이농주택·고향주택 등은 주택 수 산정 제외 또는 별도 특례 적용
- 공동명의 시 필요경비는 지분 비율로 안분하되, 실제 지출 기준으로 달리 적용할 수 있음
- 양도일 기준으로 법령 적용 — 잔금 또는 등기일 중 빠른 날이 양도일임에 유의
🏠 1세대 1주택 비과세 핵심 요건
| 구분 | 요건 | 비고 |
|---|---|---|
| 보유기간 | 2년 이상 | 취득일~양도일 기준 |
| 거주기간 | 2년 이상 | 조정대상지역 취득 주택 (2017.8.3 이후) |
| 양도가액 | 12억원 이하 | 초과분에 대해서는 과세 |
| 세대요건 | 1세대 1주택 | 양도일 현재 1주택 보유 |
| 일시적 2주택 | 종전주택 3년 내 양도 | 신규 취득일로부터 3년 이내 |
- 보유기간 3년 이상: 연 4% (보유 부분), 최대 40%
- 거주기간 2년 이상: 연 4% (거주 부분), 최대 40%
- 보유 10년 + 거주 10년 달성 시 최대 80% 공제 가능
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